{"id":1582,"date":"2015-12-07T15:51:28","date_gmt":"2015-12-07T20:51:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.harringtonlawassociates.com\/?p=1582"},"modified":"2016-02-24T16:17:42","modified_gmt":"2016-02-24T21:17:42","slug":"inversion-inmobiliaria-donde-esta-el-inventario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/inversion-inmobiliaria-donde-esta-el-inventario\/","title":{"rendered":"INVERSI\u00d3N INMOBILIARIA: \u00bfD\u00f3nde est\u00e1 el Inventario ?"},"content":{"rendered":"

Si usted se encuentra en el \u201cjuego\u201d de la inversi\u00f3n inmobiliaria<\/a>, o si simplemente est\u00e1 buscando un hogar d\u00f3nde vivir, probablemente habr\u00e1 notado que por el momento no hay mucho d\u00f3nde elegir. Algunas personas dicen que los bancos se aferran a muchas propiedades embargadas con el fin de aumentar los valores de propiedad. Probablemente esto sea cierto. Lo verdaderamente cierto es que el mercado inmobiliario est\u00e1 en aumento y lleno de actividad.<\/h3>\n

Entonces \u00bfcu\u00e1les son sus opciones? Hay algunas maneras diferentes para encontrar propiedades, cada una de las cuales tiene pros y contras. Vamos a comenzar con los m\u00e9todos tradicionales y trabajar nuestro camino progresivamente hacia caminos menos viajados.<\/h3>\n

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I. Fuentes tradicionales: la MLS<\/u><\/strong><\/h2>\n

Empecemos como lo hace la mayor\u00eda de la gente, mediante la contrataci\u00f3n de un agente inmobiliario. Todos los corredores de bienes ra\u00edces tienen acceso a los listados en la MLS, por lo que m\u00e1s o menos todos saben lo que est\u00e1 a la venta en un momento dado. La MLS es un hermoso programa, proporcionando una base de datos centralizada de bienes organizados por localizaci\u00f3n geogr\u00e1fica, precio, caracter\u00edsticas, etc. El sistema est\u00e1 dise\u00f1ado para la comodidad y es muy fiable. Esos son los pros.<\/p>\n

La desventaja es que todo el mundo est\u00e1 mirando las mismas propiedades, as\u00ed que cuando el mercado est\u00e1 caliente, como lo est\u00e1 ahora, hay una gran competencia. Por lo que impulsa al alza los precios.<\/p>\n

Si usted est\u00e1 buscando un lugar d\u00f3nde vivir durante muchos a\u00f1os entonces, a pesar del precio alto, el camino tradicional todav\u00eda puede ser su mejor opci\u00f3n. Para la gente que busca un lugar en el que vivir, probablemente sea m\u00e1s importante encontrar el lugar adecuado que obtener el mejor trato posible. Si usted est\u00e1 en esto por un largo plazo, entonces usted puede permitirse el lujo de esperar por la equidad para construir con el tiempo. No es necesario correr riesgos con el fin de aumentar su margen de beneficio. S\u00f3lo tiene que estar contento con la casa.<\/p>\n

II. Propiedades REO<\/u><\/strong><\/h2>\n

Muchos corredores de bienes ra\u00edces tambi\u00e9n tienen acceso a lo que se llaman \u00abpropiedades REO.\u00bb Son casas que han sido embargadas por el banco. En Florida, donde tiene su sede nuestra empresa, el proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria termina con un remate judicial. La subasta es p\u00fablica, por lo que cualquiera puede hacer una oferta. Sin embargo, muchas veces el banco que est\u00e1 ejecutando el embargo ser\u00e1 el ganador. Cuando eso sucede, el t\u00edtulo de la propiedad revierte al banco. Como se puede imaginar, esto ha pasado mucho en los \u00faltimos seis a\u00f1os, por lo que verdaderamente es una buena cantidad de inventario en esta categor\u00eda.<\/p>\n

En cuanto a los pros, puede que sea posible obtener un mejor precio en una propiedad REO que obtenerla en el \u00abmercado abierto\u00bb.<\/p>\n

Los bancos no est\u00e1n en el negocio de gesti\u00f3n de la propiedad, por lo que uno podr\u00eda pensar que estar\u00edan ansiosos por mover sus propiedades REO. Bueno \u2026 si y no.<\/p>\n

Es cierto que el banco pierde dinero cada mes que una propiedad est\u00e1 en REO. Despu\u00e9s de todo, el banco probablemente no est\u00e1 recibiendo la renta, y hay costos de transporte (por ejemplo, cuota de mantenimiento, impuestos, seguros). As\u00ed, parece que el banco deber\u00eda estar buscando alguien con quien hacer un trato, \u00bfno?<\/p>\n

Es posible. Pero, de nuevo, el banco no tiene que pagar dinero real para adquirir la propiedad. Los prestamistas son los postores en la subasta p\u00fablica al igual que el p\u00fablico en general. Sin embargo, el p\u00fablico en general tiene que estar listo para acabar con dinero en efectivo para irse con un t\u00edtulo. No as\u00ed el banco para embargar. El banco cuenta con un cr\u00e9dito para la cantidad de la sentencia definitiva. Dado que la mayor\u00eda de estas propiedades est\u00e1n hechas un l\u00edo, la cantidad de la sentencia definitiva ser\u00e1 casi con toda seguridad mucho mayor que el valor de la propiedad (por no hablar de que los prestamistas paguen esos juicios liberalmente).<\/p>\n

El resultado es que el banco, por lo general, puede ganar la apuesta sin tener que vaciar sus bolsillos del todo. S\u00ed, el prestamista pierde el dinero que prest\u00f3 inicialmente al due\u00f1o anterior, pero esas p\u00e9rdidas ya han sido cubiertas por las empresas del gobierno y por el seguro hipotecario. Por lo tanto, en este punto, en la puja hay m\u00e1s o menos dinero en juego para los prestamistas.<\/p>\n

El punto es que los bancos no tienen un incentivo para mover estas propiedades como se podr\u00eda pensar que lo hacen. Los costos de mantenimiento son probablemente relativamente bajo, y los bancos tienen la posibilidad de ganar mucho m\u00e1s al retener el inventario y mantener los valores de propiedad en aumento.<\/p>\n

As\u00ed que, para recapitular los pros, las propiedades REO son una fuente de inventario y de hecho usted puede ser capaz de obtener un precio mejor de lo que obtendr\u00eda con la compra de la MLS.<\/p>\n

Tambi\u00e9n hay algunas desventajas. La ejecuci\u00f3n hipotecaria por un prestamista en primera posici\u00f3n (es decir, el primer acreedor hipotecario) apagar\u00e1 todos los embargos preventivos menores, que deben ser la mayor\u00eda. Y, el prestamista tiene derecho a sanar las cuotas vencidas de la HOA (asociaci\u00f3n de propietarios) mediante el pago de una cantidad relativamente peque\u00f1a (es decir, 1% del pr\u00e9stamo o un a\u00f1o de pago de cuotas). Sin embargo, usted podr\u00eda encontrarse frente a acreedores prendarios obstinados que, con raz\u00f3n o sin ella, no tiene ganas de ser extinguido. Las asociaciones de propietarios son bastante notorias por ese hecho, y sin duda puede ser una piedra en el zapato.<\/p>\n

Adem\u00e1s, las propiedades embargadas que han estado vacantes durante un tiempo puede que hayan tenido un tiempo muy refinado de la misma. El vandalismo y el robo son comunes – a veces perpetrados por los antiguos propietarios – el mantenimiento, probablemente, no ha sido una prioridad, la falta de aire acondicionado puede causar moho, plagas, etc.<\/p>\n

Los buenos candidatos para las propiedades REO ser\u00eda tipos manitas \u2013 o empresas con personal – y aquellos que tienen algo de experiencia con la estimaci\u00f3n de los costos a la hora de obtener la propiedad en condiciones rentables o en la reventa.<\/p>\n

III. Subastas de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/u><\/strong><\/h2>\n

Las subastas en el palacio de justicia – que en realidad ahora se hacen online – han sido una manera fant\u00e1stica de obtener propiedades a un precio excepcional. Por supuesto, se corri\u00f3 la voz\u2026 de una gran forma. Hoy en d\u00eda, las subastas son extremadamente competitivas. De hecho, algunas empresas normalmente sobrepujan por las propiedades porque tienen mucho dinero de los inversores para gastar. En la actualidad, la escena de la subasta en su conjunto es m\u00e1s bien un tanque de tiburones, repleto tanto de personas bien financiadas, como de inversores inteligentes y compradores ingenuos con la esperanza de encontrar un lugar para vivir a un precio de descuento.<\/p>\n

Si usted acudi\u00f3 a alguna subasta hace un par de a\u00f1os, como algunos de mis clientes hicieron, entonces a usted le gustan subastas. Usted sabr\u00e1 todos los factores clave, ser\u00e1 un experto en la debida diligencia, sabr\u00e1 cu\u00e1ndo ir a por todo y cu\u00e1ndo dejar ir la propiedad. Si usted no lo hizo mientras que eran buenas, entonces usted est\u00e1 muy por detr\u00e1s.<\/p>\n

En primer lugar, normalmente hay demasiadas propiedades en la subasta en un d\u00eda determinado para llevar a cabo la debida diligencia que a uno le gustar\u00eda. Y, algunas de las propiedades, tal vez muchas de ellas, se eliminar\u00e1n del expediente en el \u00faltimo minuto debido a las ventas canceladas o por una declaraci\u00f3n de quiebra. Por lo tanto, usted no ir\u00e1 conduciendo alrededor previamente para inspeccionar las propiedades por las que querr\u00e1 pujar, o al menos no lo har\u00e1 m\u00e1s de una o dos veces. Eso es demasiado ineficiente y, en gran parte, una p\u00e9rdida de tiempo. Usted tendr\u00eda que comprar las propiedades sin haberlas visto. Y, s\u00ed, puede que algunas veces se produzcan sorpresas desagradables.<\/p>\n

Usted tiene que estar muy bien informado sobre los diferentes tipos de subastas de ejecuci\u00f3n hipotecaria. No le puedo decir el n\u00famero de llamadas que he recibido de personas que pensaban que hab\u00edan comprado una casa por $ 20,000 s\u00f3lo para descubrir lo que compraron era una ejecuci\u00f3n hipotecaria HOA. Las ejecuciones hipotecarias del HOA no eliminan las hipotecas. Por lo tanto es m\u00e1s que probable que, en lugar de la oferta incre\u00edble que pensaban que hab\u00edan comprado, el comprador probablemente tir\u00f3 $ 20.000 a la basura.<\/p>\n

Hay ejecuciones fiscales de derecho de retenci\u00f3n, ejecuciones hipotecarias HOA, primeras ejecuciones de hipotecas, segundos embargos hipotecarios, acciones de partici\u00f3n, etc. Hay un mont\u00f3n de piezas m\u00f3viles, y todo sucede muy r\u00e1pido. Cada caso requiere un an\u00e1lisis diferente, y simplemente no hay tiempo para apretones de manos o para una reflexi\u00f3n. En el momento en que se sienta c\u00f3modo con su oferta, la propiedad es cosa del pasado.<\/p>\n

No es tan f\u00e1cil como lo era antes, pero las subastas todav\u00eda pueden ser una buena forma de adquirir una propiedad. A\u00fan as\u00ed hay que ser realistas. Las subastas no son lugar para los d\u00e9biles o los inexpertos. Actualmente, s\u00f3lo tiene sentido hacer equipo con una empresa que est\u00e1 en el negocio de la oferta en las subastas. Existe una econom\u00eda de escala al realizar la debida diligencia para veinte compradores potenciales, en lugar de s\u00f3lo una. Y, la persona que asiste a las subastas diariamente conoce todos los entresijos y puede tomar decisiones de forma r\u00e1pida.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n, el juego de la subasta es estrictamente para los inversores<\/a>. Usted no puede enamorarse de cualquier propiedad. Tiene que ser todo con n\u00fameros. Si se hace correctamente, usted no debe perder dinero. Sin embargo, no todas las propiedades como usted esperaba. Es un juego de n\u00fameros que tiene que ser medido con el tiempo.<\/p>\n

IV. Ventas cortas<\/u><\/strong><\/h2>\n

Las ventas cortas<\/a><\/em> son casi la soluci\u00f3n perfecta. Usted no tiene que precipitarse en la compra de la manera que lo har\u00eda con las subastas. Usted tendr\u00e1 un mont\u00f3n de tiempo para llevar a cabo la debida diligencia y para sentirse c\u00f3modo con la compra. Y, probablemente ser\u00e1 capaz de obtener la propiedad un 10-30% por debajo del valor de mercado. Esa es la equidad al instante. Ideal, \u00bfverdad?<\/p>\n

Hay un inconveniente potencial. Las ventas cortas<\/a> pueden llegar a ser un camino largo y tedioso. Yo podr\u00eda – y probablemente deber\u00eda – escribir un art\u00edculo entero sobre las diferentes evoluciones que nuestra oficina ha visto con las ventas cortas. Ha habido per\u00edodos en los que las ventas cortas se est\u00e1n aprobando de derecha a izquierda y a excelentes precios, otros per\u00edodos en los que parec\u00eda casi imposible conseguir una venta corta aprobada, y todo lo dem\u00e1s entremedias.<\/p>\n

En este momento particular, parec\u00eda que hab\u00edamos encontrado un punto intermedio. Las ventas cortas no son precisamente f\u00e1ciles de hacer, pero por lo general no tenemos que volvernos locos corriendo de un lado a otro, lo cu\u00e1l ha sido demasiado com\u00fan en el pasado.<\/p>\n

Si usted tiene prisa por comprar una casa, entonces una venta corta no ser\u00e1 lo adecuado para usted. Si usted es propenso a enamorarse perdidamente de un lugar, en este punto, usted se encontrar\u00e1 destrozado si la venta no se concreta, de nuevo en este caso una venta corta no ser\u00eda adecuado para usted.<\/p>\n

Pero, si usted puede esperar medio a\u00f1o con el fin de adquirir una propiedad con la que se sienta bien y a un precio por debajo del de mercado, entonces usted debe hablar con alguien que se ocupe de las ventas cortas. A una gran cantidad de corredores de bienes ra\u00edces no les gusta las ventas cortas porque implican mucho trabajo, las comisiones son m\u00e1s bajas, y siempre existe la posibilidad de que el acuerdo funcione.<\/p>\n

Si usted est\u00e1 buscando informaci\u00f3n sobre las ventas cortas<\/a>, lo mejor ser\u00e1 que se ponga en contacto con una empresa como la m\u00eda que tiene un mont\u00f3n de clientes que buscan salir de debajo de una hipoteca inflada mediante la venta corta de su propiedad.<\/p>\n

~ Jeff Harrington, Esq.<\/a><\/p>\n

\"Copenhagen<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Si usted se encuentra en el \u201cjuego\u201d de la inversi\u00f3n inmobiliaria, o si simplemente est\u00e1 buscando un hogar d\u00f3nde vivir, probablemente habr\u00e1 notado que por el momento no hay mucho d\u00f3nde elegir. Algunas personas dicen que los bancos se aferran a muchas propiedades embargadas con el fin de aumentar los valores de propiedad. Probablemente esto sea cierto. Lo verdaderamente cierto READ FULL POST<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2874,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[41],"tags":[],"class_list":["post-1582","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inmobiliaria"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1582","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1582"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1582\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2874"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1582"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1582"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1582"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}