{"id":1615,"date":"2015-12-28T13:30:55","date_gmt":"2015-12-28T18:30:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.harringtonlawassociates.com\/?p=1615"},"modified":"2016-10-19T10:47:35","modified_gmt":"2016-10-19T14:47:35","slug":"ejecuciones-hipotecarias-en-florida-y-juicios-de-deficiencia-estamos-fuera-de-peligro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/myhlaw.com\/es\/ejecuciones-hipotecarias-en-florida-y-juicios-de-deficiencia-estamos-fuera-de-peligro\/","title":{"rendered":"Ejecuciones hipotecarias en Florida y Juicios de deficiencia: \u00bfEstamos fuera de peligro?"},"content":{"rendered":"

<\/u>Como una firma de abogados<\/a> de defensa de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/a> en Florida, recibimos un mont\u00f3n de preguntas acerca de los juicios de deficiencia. En algunos casos, eso no es un problema porque negociamos una renuncia de la deficiencia con el prestamista, por ejemplo, con una venta corta o con un juicio consentido. Sin embargo, aquellos propietarios que consideran ir a juicio, con el fin de luchar por sus casas, quieren saber acerca de la posibilidad de contar con una sentencia dictada contra ellos por la diferencia entre el precio de venta de la propiedad y de la cantidad adeudada por el pr\u00e9stamo. [1]<\/h3>\n

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Derecho a un Juicio de Deficiencia<\/u><\/strong><\/h2>\n

\u00bfPor qu\u00e9 un prestamista deber\u00eda tener derecho a un juicio de deficiencia<\/a>? Despu\u00e9s de todo, en la mayor\u00eda de los estados con ejecuci\u00f3n hipotecaria no judicial, el prestamista no puede demandar por la deficiencia. En California<\/a>, d\u00f3nde nuestra empresa tiene una oficina, los prestamistas pueden anular la hipoteca de la propiedad sin tener que presentar una demanda. (Es responsabilidad del due\u00f1o de casa presentar una demanda con el fin de prevenir la ejecuci\u00f3n hipotecaria.) La compensaci\u00f3n es que los prestamistas no pueden tratar de recuperar cualquier diferencia restante del pr\u00e9stamo despu\u00e9s de la re-venta de la propiedad – es decir, la \u00abdeficiencia\u00bb.<\/p>\n

Adem\u00e1s, no es cierto que estos prestamistas reciben grandes pagos por parte del gobierno y de compa\u00f1\u00edas de seguros para cubrir sus p\u00e9rdidas cuando la burbuja inmobiliaria revent\u00f3? Si es as\u00ed, no creen que el hecho de a\u00fan encima darles la casa, es querer tenerlo todo?. Si es as\u00ed, entonces yo supongo que si se les da un juicio de deficiencia adem\u00e1s del dinero de rescate y adem\u00e1s se les da la propiedad, ser\u00eda un poco como querer tenerlo todo y adem\u00e1s se llevan un regalo.<\/p>\n

Mientras debatimos sobre la imparcialidad de los juicios de deficiencia – y debemos hacerlo \u2013 el Estatuto de Florida n\u00famero 702.06<\/a> proporciona a los acreedores hipotecarios el derecho de solicitar un juicio por deficiencia en la ejecuci\u00f3n hipotecaria o venta corta de la propiedad en cuesti\u00f3n. Hasta el a\u00f1o pasado, los tribunales de Florida han hecho poco para frenar ese derecho.<\/p>\n

Protecciones contra los Juicios de Deficiencia<\/u><\/strong><\/h2>\n

En algunos distritos, si el demandante compr\u00f3 la nota con un descuento sustancial, el tribunal no puede permitir un juicio por deficiencia. Ver<\/a><\/em> Jonas v. Bar-Jam Corp., 170 So. 2d 479, 480 (Fla. 3d DCA 1965). En el mundo actual, donde la mayor\u00eda de los pr\u00e9stamos se venden varias veces, esta protecci\u00f3n puede ser muy valiosa. Esto s\u00f3lo est\u00e1 disponible d\u00f3nde el tribunal local se adhiere a esta pol\u00edtica. [2]<\/p>\n

Otra protecci\u00f3n potencial existente es aquella en la que la ley pone a la adjudicaci\u00f3n de los juicios de deficiencia \u00aben la discreci\u00f3n de la corte.\u00bb Eso significa que un juez tiene la facultad de denegar o limitar solicitudes para juicios de deficiencia. Algunos jueces son realmente simpatizantes con la dif\u00edcil situaci\u00f3n de los propietarios de viviendas que pasan por la ejecuci\u00f3n hipotecaria y pueden usar su discreci\u00f3n para proveer la protecci\u00f3n que puedan.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el juicio de deficiencia no est\u00e1 disponible cuando el valor de mercado de la propiedad es mayor que la cantidad adeudada por el pr\u00e9stamo. Esto no sol\u00eda aparecer muy a menudo, desde que pr\u00e1cticamente todos los bienes inmuebles del pa\u00eds est\u00e1n \u00abboca abajo\u00bb. Sin embargo, el mercado ha ido en aumento desde hace ya varios a\u00f1os y muchas propiedades est\u00e1n como antes, o al menos cerca de estarlo. Y, si la casa est\u00e1 s\u00f3lo un poco \u00abdel rev\u00e9s\u00bb, entonces probablemente no vale la pena el tiempo y dinero que le costar\u00eda al banco obtener un juicio por deficiencia. Pensar desde esta perspectiva, nos lleva a las consideraciones comerciales que pesan mucho en la forma en la que los prestamistas realmente manejar estos asuntos.<\/p>\n

1 de julio de 2014: Fecha l\u00edmite<\/u><\/strong><\/h2>\n

En la actualidad, a pesar de que los prestamistas en Florida tienen el derecho de solicitar un juicio por deficiencia, rara vez lo hacen. La explicaci\u00f3n m\u00e1s intuitiva para esta restricci\u00f3n es que los prestamistas creen que (i) puede ser dif\u00edcil obtener una sentencia de m\u00e9rito, e (ii) incluso si consiguen una sentencia, no van a poder cobrarlo. (Dudo que los prestamistas tengan problema con la \u00e9tica del querer<\/em> tenerlo todo<\/em>.)<\/p>\n

Los prestamistas normalmente tratar\u00e1n de obtener la mayor informaci\u00f3n financiera del prestatario como sea posible durante el proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria o el proceso de mitigaci\u00f3n de p\u00e9rdidas. Una raz\u00f3n obvia es determinar la cobrabilidad de un juicio por deficiencia. En teor\u00eda, si la cantidad deficiente es sustancial y el prestatario tiene activos para pagar el juicio, entonces el banco est\u00e1 incentivado para ir a por el juicio de deficiencia. En la pr\u00e1ctica, sin embargo, los bancos no son los bufetes de abogados y no est\u00e1n particularmente interesados en gastar su tiempo y recursos en litigar. As\u00ed que, por lo general los prestamistas van a \u00abcancelar\u00bb la deficiencia y el uso de la p\u00e9rdida como una deducci\u00f3n de impuestos.<\/p>\n

He visto a prestamistas vender su causa de acci\u00f3n -es decir, su derecho a solicitar un juicio de deficiencia – a una tercera parte. Hay empresas y personas ah\u00ed fuera que compran juicios y causas de acci\u00f3n por centavos de d\u00f3lar y luego tratan de cobrarlo. Eso ha sucedido, y hemos visto estas agencias de cobro presentar algunas acciones de deficiencia con el fin de vencer la nueva fecha l\u00edmite del 1 de julio de 2014.<\/p>\n

La legislatura de Florida decidi\u00f3 dar a los propietarios de viviendas de Florida un sentido de certeza al exigir que las acciones deficiencia sean presentadas en el plazo establecido para todos los casos de ejecuci\u00f3n hipotecaria completados (es decir, la emisi\u00f3n del certificado de t\u00edtulo) antes del 1 de julio de 2013. Adem\u00e1s todos los nuevos casos de ejecuci\u00f3n hipotecaria tienen ahora un periodo de limitaci\u00f3n de 1 a\u00f1o para la presentaci\u00f3n de acciones de deficiencia.<\/p>\n

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Eso significa que una vez que la ejecuci\u00f3n de una hipoteca haya terminado, el demandante tiene un a\u00f1o para solicitar la deficiencia. Despu\u00e9s de eso, usted est\u00e1 fuera de peligro.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n

En cuanto a los viejos casos, se han presentado algunas acciones de deficiencia, pero no tantas como algunas personas esperaban. El fantasma de la bancarrota es probablemente un factor.<\/p>\n

Los pr\u00e9stamos de casas est\u00e1n asegurados de deudas que no son descargables a trav\u00e9s de la insolvencia. Sin embargo, alguna vez la deficiencia se considera deuda no garantizada. Por lo tanto, aun cuando el prestamista o un tercero tiene \u00e9xito en la obtenci\u00f3n de juicio de deficiencia contra el prestatario, el prestatario tiene la opci\u00f3n de declarar la bancarrota y borrar la deuda.<\/p>\n

A ra\u00edz de la crisis econ\u00f3mica, muchas personas se han visto obligadas a declararse en bancarrota, incluso sin la consideraci\u00f3n de un juicio de deficiencia. Dado que cualquier juicio de deficiencia que valga la pena probablemente ser\u00e1 bastante grande, parece probable que muchos propietarios buscan protecci\u00f3n mediante la bancarrota para evitar la deuda. Esta consideraci\u00f3n es, sin duda, un poderoso elemento de disuasi\u00f3n a los prestamistas y los terceros. Despu\u00e9s de todo, ellos no quieren pasar por todo el tiempo que se pierde y el coste de la obtenci\u00f3n de un juicio de deficiencia s\u00f3lo para ver que se desvanecen en el procedimiento de quiebra.<\/p>\n

Jeffrey Harrington, Esq.<\/a><\/p>\n

\"Door\"<\/a><\/p>\n

[1] El an\u00e1lisis aqu\u00ed, se limita a Florida, un estado que requiere la ejecuci\u00f3n hipotecaria judicial, porque en los estados con ejecuci\u00f3n hipotecaria no judicial – como California – los juicios de deficiencia son pr\u00e1cticamente un tema que no se plantea .<\/p>\n

[2] Tenga en cuenta la decisi\u00f3n del tribunal de Ahmad v. Cobb Corner, Inc., 762 So. 2d 944, 947 (Fla. Cuarta DCA 2000) rechaza de plano esta restricci\u00f3n al juicio de deficiencia.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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