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DEFENSA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Apelaciones bancarias de pérdidas aplastantes

Recientemente, nuestra empresa ganó un juicio de ejecución hipotecaria argumentando que un banco no puede limitarse a renegar un acuerdo de modificación de préstamo cuando quiera, incluso si se trata de un «juicio de modificación de préstamo.» Este nuevo precedente es peligroso para los prestamistas porque algunos de ellos han sido culpables de tirar de modificaciones de manera arbitraria aun cuando los propietarios hacen todos los pagos del plan de juicio «de buena fe». Así que, después de perder en el juicio, el banco está lanzando todo lo que tiene en esta apelación crucial de ejecución hipotecaria.

Viene siendo muy común que los prestamistas ofrezcan un plan de juicio de modificación como un precursor a la modificación permanente de un préstamo hipotecario. La idea, supuestamente, es ver si el dueño de la casa puede realmente permitirse pagar el préstamo. En otras palabras, ¿en qué punto se le puede permitir al dueño de una casa la modificación de su hipoteca si va a tener un nuevo valor predeterminado en un futuro próximo? Sin embargo, si el dueño de casa hace tres pagos del período del juicio, entonces existe la esperanza de que la modificación pueda tener éxito y el prestamista ofrecerá una modificación permanente. Sin embargo, para muchas personas esto no ha sido así en absoluto.

El caso Posti se resolvió y ahora está en apelación por el condado de Palm Beach, Florida (Caso Juicio Nº 502009CA024722XXXXMB / Apelación Nº 4D14-0419). Como muchos otros, el Sr. Posti recibió el papeleo de su prestamista para un plan de juicio de modificación, y él aceptó la oferta. Supuestamente, todo lo que tenía que hacer era firmar y entregar el acuerdo y hacer los tres pagos del juicio. El Sr. Posti lo hizo, pero, después de hace pagos durante 3 meses, no apareció ningún paquete de modificación de préstamo permanente. Suponiendo que hubiera habido un descuido o que el prestamista simplemente se hubiese atrasado en los pagos, el Sr. Posti hizo un cuarto pago mensual y se puso en contacto con el prestamista para solicitar la documentación de la modificación permanente. El banco le dijo que esperase a que llegara el paquete final y que siguiese haciendo los pagos durante ese tiempo. Así lo hizo – por quinto mes, sexto mes, y un séptimo mes.

Finalmente, el Sr. Posti dejó de hacer pagos mensuales de «buena fe» debido a que, en lugar de recibir una modificación permanente, se le notificó sobre una demanda de ejecución hipotecaria. Por desgracia, esta experiencia no ha sido la excepción sino la regla. Una gran cantidad de personas se han visto traicionadas [1] de manera similar. El prestamista ofrece un juicio de modificación, acepta varios meses de pagos [2] y luego reniega por:

(i) denegar la modificación,

(ii) enviar una modificación permanente con términos mucho peores, y/o

(iii) realizar una ejecución hipotecaria después de que el dueño de la casa se canse de hacer pagos sin señales de una modificación permanente.

Como resultado, el Sr. Posti había mantenido una cuidadosa documentación y los registros de todas las comunicaciones con su prestamista, que prestó credibilidad a su testimonio en el juicio de ejecución hipotecaria. Nuestra firma presentó dos defensas clave de ejecución hipotecaria.

En primer lugar, no importa la etiqueta que ponga en ella, la oferta de juicio de modificación es un contrato vinculante en caso de aceptarse y el dueño de la casa hará los pagos. Los prestamistas incluyen lenguaje de descargo de responsabilidad, que supuestamente permite la cancelación de la modificación si el propietario cumple o no con los términos. Sin embargo, no es así como funciona la ley de contrato. Nosotros discutimos sobre si el acuerdo de plan de juicio cumple con todos los criterios de un contrato, y los prestamistas no pueden cambiar las reglas a través de algunas renuncias vagas. El término «juicio» es un término equivocado. El PRÉSTAMO se ve modificado y las partes tienen un nuevo acuerdo.

En segundo lugar, nosotros hemos argumentado que el prestamista no tiene derecho a solicitar un juicio hipotecario. Después de todo, fue el prestamista quién incumplió el contrato, no el dueño de la casa.

El juez de primera instancia se convenció por la defensa de ejecución hipotecaria. Ganamos, y el tribunal dictó una orden sin precedentes. En primer lugar, la orden requiere que el prestamista emita un acuerdo de modificación de préstamo permanente con los términos del juicio de modificación. En segundo lugar, la orden requiere que el prestamista elimine la información negativa enviada a las agencias de crédito en relación con el supuesto defecto. Una derrota aplastante, da igual cómo se mire.

Ahora, la cuestión es la Cuarta Corte de Apelaciones del Distrito de Florida. De entre todos los estados que tienen embargos judiciales, los tribunales de Florida son los más influyentes. Y, como es el caso, dentro de Florida, el cuarto distrito está a la vanguardia en cuanto al establecimiento de la jurisprudencia de ejecución hipotecaria.

Muchas vidas se verán afectados por el resultado de esta apelación.

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  ~ Jeff Harrington, Esq.

Triumph

[1] O bien, el servicio de la empresa.

[2] Mucho más allá del periodo de plan de juicio de 3 meses.