Todavía estamos esperando el día en que un juez o un oficial del gobierno ordene a un banco que pague un préstamo hipotecario. Nunca sucederá. Aún así, puede que haya otras maneras de conseguir el mismo resultado mediante la defensa de ejecución hipotecaria. En este caso, [1] el banco pagó voluntariamente de su bolsillo el préstamo hipotecario de nuestra cliente. Ahora trataremos cómo sucedió esto.

JUICIO DE MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS

Una gran cantidad de personas se han visto traicionadas por su prestamista [2] a través de un juicio de modificación de préstamo. Las cosas han mejorado recientemente, pero ha habido un período de tiempo en el que era muy común que los prestamistas ofreciesen un juicio de modificación, aceptasen varios meses de pagos [3] y luego renegasen (i) negando la modificación, (ii) enviando una modificación permanente con términos mucho peores, y/o (iii) anulando una hipoteca después de que el dueño de la casa se cansase de hacer pagos «de buena fe» porque no tiene indicios de una modificación permanente.

Para los propietarios de viviendas que han sido “quemados” con un juicio de modificación, mi firma ha desarrollado una defensa de ejecución hipotecaria especial. Nuestro argumento es que un juicio de modificación constituye un acuerdo vinculante de tal manera que el prestamista no tiene derecho a anular la hipoteca.

El argumento cayó en saco roto varias veces, y luego conseguimos el cliente perfecto. El había guardado todos los documentos y la correspondencia, pagó durante una buena parte del año sin conseguir la modificación permanente, y se mostró elocuente en el estrado. Ganamos. [4]

Ahora, cada vez que este tipo de chanchullos de juicio de modificación sea parte de la defensa, los prestamistas se lo pensarán dos veces antes de tratar el caso.

WASHINGTON, D.C. CASE

La práctica de mi empresa se centra principalmente en Florida, pero lo ocurrido con este caso de Washington DC fue tan grave que decidimos unirnos. La dueña de la casa no sólo hizo todos los pagos del juicio de modificación, sino que también realizó un acuerdo de modificación permanente y pagó durante 13 meses antes de que el prestamista decidiese negarse y proceder a la ejecución hipotecaria. Increíble, ¿verdad?

Ya que mi empresa se había ocupado una situación semejante en otras ocasiones, teníamos ya argumentos bien desarrollados y el apoyo a la jurisprudencia. El teléfono comenzó a sonar poco después de que presentáramos nuestra respuesta modificada con las defensas afirmativas.

Ante nuestras defensas de ejecución hipotecaria, el banco se enfrentaba a una difícil elección. Podría seguir adelante con un caso que muy bien podría perder, de ese modo crearía una desfavorable jurisprudencia de ejecución hipotecaria y mala prensa en el área de DC, o también podría hacer un trato con el dueño de la casa.

En realidad, existe una tercera opción, que tiende a ser el camino de menor resistencia en estos casos. El prestamista podría resolver todo el problema al hacer una modificación del préstamo completamente nueva. En este punto es donde este caso se pone interesante.

Después de que comenzó la ejecución hipotecaria, nuestra cliente solicitó una modificación del préstamo completamente nueva. En este caso, el banco es simplemente una empresa de mantenimiento. El pagaré pertenece a Fannie Mae (es decir, el gobierno). Así que, mi cliente envió la solicitud directamente a Fannie Mae.

En la mediación, el banco comenzó el procedimiento anunciando de manera verbal, nada por escrito, que FannieMae había desestimado la solicitud debido a la información financiera de nuestra cliente. En primer lugar, ¿por qué esta empresa de mantenimiento hace el anuncio en la mediación? Astucia, tal vez? La desestimación debería venir de Fannie Mae, y debe ser por escrito. En segundo lugar, nuestra cliente es una educadora y su información financiera no ha cambiado en absoluto desde la última modificación. ¿Por qué iba a reunir los requisitos antes y no ahora?

A pesar del inicio difícil, el banco puso una oferta agresiva sobre la mesa. Su análisis se centró en la cantidad devengada en el pasado desde que el dueño de la casa dejó de pagar [5] en la modificación previa, alrededor de $ 70.000. El banco se ofreció a pagar más de la mitad de la cantidad y restablecer la modificación previa, si nuestra cliente paga la diferencia como una suma global. No había visto esto antes, y las consecuencias son intrigantes.

El banco, actuando estrictamente como una empresa de mantenimiento, estaba ofreciendo pretender que la modificación del préstamo previa nunca fue deshonrada.

El banco estaba dispuesto a pagar de su propio bolsillo más de la cantidad adeudada, solicitar el pago del crédito de nuestra cliente, y por último, fingir que la ejecución hipotecaria nunca había sucedido.

En esencia, esto es una reducción de capital, y tuve que decirle a nuestra cliente que si ella podía permitirse un pago un tanto alzado, no sería un mal trato. Aplazamos la sesión, con la promesa de continuar antes del final de la semana.

Las cosas se pusieron todavía más interesante después de la mediación, cuando tuvimos la oportunidad de hablar directamente con Fannie Mae. Al parecer, Fannie Mae no tenía ni idea de que esto estaba pasando. Lo cuál solidificó mi teoría.

Rechazamos la oferta de liquidación del banco, reclamando que el pago de la suma global era un ultimátum. Dijimos que lo máximo que nuestra cliente podría pagar sería $ 5.000. El banco aceptó el acuerdo.

No pretendo saber exactamente que es lo que ocurre detrás de la cortina, pero voy contarles lo que deduzco de todo esto. Para decirlo de manera diplomática, el banco no estaba siendo del todo próximo con Fannie Mae. No sé si el banco es culpable de fraude de ejecución hipotecaria o de mala conducta, pero lo que sí sé es que pagó $ 65,000 de su propio bolsillo para evitar que se investigase.

En concreto, parece que el banco pagó con el fin de (i) evitar que Fannie Mae supiese que el banco había deshonrado la modificación de préstamo permanente de nuestra cliente, (ii) evitar que Fannie Mae supiese sobre lo costoso que resulta un litigio de ejecución hipotecaria, y (iii) evitar que la historia llegase al juez y/o a los medios de comunicación.

MORALEJA DE LA HISTORIA

Esté atento a las modificaciones de préstamos deshonradas. Los miles de propietarios de viviendas que han pasado por esa experiencia pueden tener una gran influencia.

~ Jeff Harrington, Esq.

[1] CitiMortgage, Inc. v. Alicia M. Thomas et al., 2013 CA 008183 R (RP), Washington, DC

[2] O bien, el servicio de la empresa.

[3] Más allá del plan de período de juicio de 3 meses.

[4] Wachovia v. Posti (Caso No. 502009CA024722XXXXMB), en el condado de Palm Beach, Florida. Ahora, en apelación ante la cuarta DCA.

[5] Recuerde, ella dejó de pagar porque el banco dijo que la modificación no era válida y se inició el procedimiento de exclusión.