EMBARGOS EN FLORIDA: Defender acciones de Deficiencia
En 2013, la ley de Florida le dio a los bancos un plazo límite para la presentación de sus acciones en los antiguos casos de deficiencia: el 1 de Julio de 2014. Para los nuevos casos, los bancos tendrán sólo un año desde el momento en que se complete el caso, es decir cuando el certificado del título se envíe al banco, para reabrir el caso o iniciar un nuevo uno nuevo con el fin de recuperar la diferencia entre lo que el dueño de casa debe en el préstamo y el valor de mercado de la propiedad. En respuesta, Fannie Mae y una compañía llamada MGIC presentaron miles de acciones de deficiencia antes de la fecha límite y, presumiblemente, continuarán haciéndolo mientras los nuevos casos se hayan completado. ¿Qué puede hacer usted para protegerse?
Insolvencia
La bancarrota probablemente no sea una buena solución para algunas personas, ya sea porque tienen demasiados activos o porque necesitan proteger su calificación crediticia; sin embargo, es la solución más obvia, así que vamos a empezar por ahí.
Es cierto que una hipoteca está asegurada de la deuda, no puede ser dado de alta en la bancarrota… pero con ciertas salvedades. En primer lugar, cuando el importe de la hipoteca es mayor que el valor de la casa – una situación que a la que llamamos estar «del revés» o «bajo el agua» – entonces puede pensar en la hipoteca como si tuviese dos partes: la parte garantizada y la parte no garantizada. En la bancarrota, llamamos a esto una hipoteca «undersecured».
La parte garantizada del préstamo es la cantidad igual al valor de la propiedad. En teoría, el prestamista revenderá la propiedad a ese precio y así recuperará esa parte de la hipoteca. La parte que la entidad crediticia no recuperará, la parte no garantizada, es la diferencia que queda en la hipoteca después de la reventa de la propiedad. A la cantidad de esa diferencia, normalmente, se le llama «deficiencia».
La buena noticia es que la parte no garantizada de la deuda, o de la «deficiencia», es desgrabable en bancarrota. Por lo tanto, si a usted le preocupa una acción de deficiencia, presentarse en quiebra, sin duda, resolverá el problema. Si la quiebra no es una buena opción para usted, no se desespere. Tiene otras defensas.
Determinación de la cuantía de la deficiencia
Para que un juez emita una orden en la que se requiere que usted pague una deficiencia, el juez tiene que estar convencido de cuál es la cantidad de la deficiencia. Eso puede ser muy difícil de realizar.
Pongámonos en el caso en el cuál se introduce el juicio final de $ 200.000. Entonces, la propiedad es vendida en una subasta judicial por $ 100.000. Eso significaría que la deficiencia es de $ 100.000, que es la diferencia restante, ¿verdad? Bueno, pues… probablemente no.
En primer lugar, el simple hecho de que la propiedad fuese subastada por $ 100.000, no significa que ese sea el verdadero valor de mercado de la propiedad. De hecho, es casi seguro que la propiedad vale más de $ 100,000 porque ningún postor pagaría el valor real de mercado en una subasta judicial. (Actualmente, en algunas partes del estado, la subasta se ha vuelto tan competitiva que algunos postores podrían llegar a pagar el valor total del mercado. Sin embargo, el argumento sigue siendo bueno.)
Así que, si el precio de la subasta no es una buena evidencia del valor de mercado, ¿cómo puede el prestamista establecer, a satisfacción de la corte, el valor correcto? Una evaluación profesional probablemente funcionará, siempre y cuando se realice inmediatamente después de la sentencia definitiva. A pesar de que el mercado inmobiliario ha ido en aumento, usted no tiene ningún control sobre la propiedad una vez que la ejecución de una hipoteca pase. ¿Qué sucede si la propiedad se descuida? Paisaje descuidados, violaciones de código, las evaluaciones de asociación pendientes de pago, el molde resultante de aire acondicionado, el vandalismo, y muchas otras condiciones que surgen después de que usted pierda la propiedad, podría – injustamente – reducir el valor de mercado.
El mismo argumento podría funcionar en contra de los BPO (opinión profesional de los agentes comerciales) y los CMA (análisis comparativo de mercado), los cuáles son más susceptibles de ser utilizados por el banco debido a que son menos costosos que una evaluación completa.
En la mayoría de los casos, el prestamista será el adjudicatario en la subasta judicial y se hará cargo de la propiedad. Los prestamistas institucionales son gigantes que normalmente tardan mucho tiempo en moverse y hacer algo con las propiedades embargadas. Esa demora le puede dar una excelente defensa.
Esta falta de certeza sobre el valor justo de mercado es lo que lleva a la corte de apelaciones en el Imperio Desarrolladores Grupo v. Banco de la libertad a revertir un juicio por deficiencia. Nunca olvides que es el prestamista el que tiene la carga de las evidencias, no el prestatario. Si usted es el dueño de casa, no tiene que demostrar que el valor de mercado fue superior a lo que dice el banco. Usted simplemente tiene que mostrar evidencia de que el banco no es de fiar.
Esto nos lleva al último punto. Nuestra empresa ha estado defendiendo acciones de ejecución desde que empezó por primera vez la crisis de la vivienda, por lo que conocemos de primera mano, cómo se sienten muchos jueces en este momento. Hay algunos jueces amables con los bancos, que probablemente firmarían en casi todo lo que el banco ponga frente a ellos. Puede que usted tenga que recurrir si usted se encuentra con uno de esos jueces. Sin embargo, en general, este no es el caso. De hecho, creo que la mayoría de los jueces ya han tenido suficiente con respecto al tema de firma sistemática, documentos fraudulentos, préstamos abusivos, rescates y carácter desagradable global de la industria de préstamos. Por no hablar de que sienten un poco de compasión por los propietarios de viviendas.
En mi opinión, la mayor parte de los jueces serán reacios a la concesión de los juicios de deficiencia y agradecerán cualquier excusa que usted les dé para denegar la petición del banco. No debería ser demasiado difícil poner en duda la evidencia que el banco presenta, y eso es todo lo que necesita hacer.