En nuestra práctica como abogados de bienes raíces, con frecuencia escuchamos «mi casa está a nombre de mi madre», «Yo usé el crédito de mi amigo a comprar mi casa», o algo por el estilo. En realidad, es bastante común que las personas «tomen prestado el crédito de alguien» o el título de una propiedad en nombre de otra persona, y los motivos son lo suficientemente comprensible. El propósito de este artículo es hacer que usted sea consciente de las implicaciones de comprar una casa en nombre de otra persona.

PROTECCIÓN DE ACTIVOS

La protección de activos es un motivo clásico. Digamos que usted tiene los recursos para comprar una casa, pero está sujeto a un juicio, una restitución, o alguna otra amenaza por parte de un acreedor. Si la propiedad está a su nombre, corre el riesgo de que los acreedores se enteren y le obliguen a la venta de la propiedad para pagar la deuda. Primero el acreedor tendría que obtener una sentencia en su contra, pero, una vez que eso suceda, sus activos estarán expuestos – con la importante excepción de su granja si usted vive en Florida.

Cuando se trata de la protección de activos, hay un amplio espectro de técnicas, que van desde la más simple a la más sofisticada. Usar el nombre de otra persona es más o menos el último escalón.

Usando el nombre de un familiar o el de un amigo cercano es rápido, fácil y barato. No hay necesidad de involucrar a un abogado o de crear cualquier tipo de entidad (es decir, LLC o un fideicomiso). Esa es la parte buena y la razón por la cual vemos que la gente que se decanta por esta solución. Por supuesto hay algunos inconvenientes.

El ENGAÑO

El riesgo evidente es la posibilidad de que la persona cuyo nombre usted va a utilizar, decida quedarse con la propiedad. Si eso ocurre, es probable que no haya mucho que podamos hacer al respecto.

Después de todo, a efectos legales, la propiedad pertenece a la persona que está en el título. El hecho de que usted sea la persona que pagó por la propiedad no será buena defensa. Su pago (s) simplemente se ve como un regalo.

LOS CÓNYUGES Y HEREDEROS DE LA PERSONA EN EL TÍTULO

Naturalmente, se selecciona cuidadosamente a la persona cuyo nombre se va a utilizar, por lo que la posibilidad de que se produzca un engaño es ínfima.

No es probable que su madre vaya a robarle su casa, ¿no? De acuerdo, pero ¿qué sucede cuando su madre se vuelve a casar y su nuevo padrastro tiene algo que decir al respecto?

En realidad, es muy poco común que nuestros clientes se quejen de que su fiduciario los traicione, aunque las caídas son sin duda parte de la vida. No es tan raro, sin embargo, escuchar historias acerca de problemas con un pariente o, incluso, los herederos del fiduciario. No olvide que usted no puede controlar con quien se casará o con quien saldrá su amigo o su hermano.

Cuando esta situación surge, hay por lo menos dos consecuencias negativas. En primer lugar, su activo está expuesto. Usted podría perderlo. En segundo lugar, su persona de confianza se queda atrapada entre dos fuerzas opuestas – ambos seres queridos – sólo por hacer un favor. No es lo ideal.

LOS ACREEDORES DE LA PERSONA EN EL TÍTULO

No olvides que, si bien es posible poner el activo fuera del alcance de sus acreedores, usted está exponiendo el activo a los acreedores de la persona cuyo nombre se utiliza – que incluye pasado, presente y futuros acreedores.

¿Vas a seguir con diligencia las deudas de la persona de confianza de manera permanente? ¿De verdad sabes todo el pasado de esa persona? Y, ¿qué hay de circunstancias inesperadas, como un accidente o la declaración de quiebra?

Así, por ejemplo, si la persona de confianza tiene la culpa en un accidente de coche y no hay suficiente seguro para cubrir los daños de las otras partes, usted puede apostar que la parte lesionada buscará todos los activos a nombre del conductor. Y, en ese punto, es un poco demasiado tarde transferir el nombre de persona de confianza de la propiedad. (Usted puede intentarlo, pero probablemente no aguantará).

Y luego está la bancarrota. Tratar de explicar a un fiduciario que la casa en realidad no pertenece a la persona bajo el título es algo muy cutre. Buena suerte con eso.

El fiduciario deberá requisar tantos bienes como le sea posible para poder pagar a los acreedores. Incluso si el fiduciario es simpático, tendrá que hacer su trabajo. No hay que esperar ninguna piedad.

Hay otras soluciones al problema de la protección de activos, tales como la creación de un fideicomiso de protección de activos, que permite evitar estas trampas. Sí, va a costar un poco de dinero y se necesita un abogado, pero estamos hablando de una inversión importante, ¿verdad? Escuchamos historias tristes en nuestra oficina todos los días. ¿Prefieres pagar a un abogado un poco al principio o mucho más adelante, cuando algo vaya mal?.

PRESTAMO

La otra causa común de que una casa pueda ser titulada en el nombre de alguien que no sea la persona que paga es la falta de un buen crédito. Tengo menos que decir sobre esta situación porque, en realidad, es probablemente un motivo más defendible.

En primer lugar, si la única manera de conseguir la propiedad es mediante el crédito de otra persona y luego, desde un punto de vista, no tiene mucho que perder. Tal vez es un riesgo que vale la pena.

La excepción obvia sería cuando entras con un pago inicial considerable – que suele ser el caso. En ese caso, tal vez usted desee pensárselo dos veces, porque tiene algo que perder.

Mi única sugerencia sería utilizar la persona de confianza como un co-firmante en lugar de realmente poner a la persona en el título. Si esa es una opción, es la mejor solución.

En segundo lugar, si se financia la casa, su exposición se limita a la equidad en la propiedad. Así, al menos el riesgo se reduce.

Usted puede incorporar alguna protección adicional mediante la inclusión de su nombre en el título y/o registrar la propiedad como una granja. Por otra parte, usted podría tener el nombre de la persona de confianza que como beneficiario de la propiedad en su testamento o fideicomiso.

Obviamente, pedir prestado el crédito de alguien no es lo ideal, y usted debería trabajar en conseguir poner el título a su nombre tan pronto como sea posible. Dicho esto, el dilema es comprensible y, en algunos casos, puede que no haya muchas alternativas.

~ Jeff Harrington, Esq.