Si usted se encuentra en el “juego” de la inversión inmobiliaria, o si simplemente está buscando un hogar dónde vivir, probablemente habrá notado que por el momento no hay mucho dónde elegir. Algunas personas dicen que los bancos se aferran a muchas propiedades embargadas con el fin de aumentar los valores de propiedad. Probablemente esto sea cierto. Lo verdaderamente cierto es que el mercado inmobiliario está en aumento y lleno de actividad.

Entonces ¿cuáles son sus opciones? Hay algunas maneras diferentes para encontrar propiedades, cada una de las cuales tiene pros y contras. Vamos a comenzar con los métodos tradicionales y trabajar nuestro camino progresivamente hacia caminos menos viajados.

I. Fuentes tradicionales: la MLS

Empecemos como lo hace la mayoría de la gente, mediante la contratación de un agente inmobiliario. Todos los corredores de bienes raíces tienen acceso a los listados en la MLS, por lo que más o menos todos saben lo que está a la venta en un momento dado. La MLS es un hermoso programa, proporcionando una base de datos centralizada de bienes organizados por localización geográfica, precio, características, etc. El sistema está diseñado para la comodidad y es muy fiable. Esos son los pros.

La desventaja es que todo el mundo está mirando las mismas propiedades, así que cuando el mercado está caliente, como lo está ahora, hay una gran competencia. Por lo que impulsa al alza los precios.

Si usted está buscando un lugar dónde vivir durante muchos años entonces, a pesar del precio alto, el camino tradicional todavía puede ser su mejor opción. Para la gente que busca un lugar en el que vivir, probablemente sea más importante encontrar el lugar adecuado que obtener el mejor trato posible. Si usted está en esto por un largo plazo, entonces usted puede permitirse el lujo de esperar por la equidad para construir con el tiempo. No es necesario correr riesgos con el fin de aumentar su margen de beneficio. Sólo tiene que estar contento con la casa.

II. Propiedades REO

Muchos corredores de bienes raíces también tienen acceso a lo que se llaman «propiedades REO.» Son casas que han sido embargadas por el banco. En Florida, donde tiene su sede nuestra empresa, el proceso de ejecución hipotecaria termina con un remate judicial. La subasta es pública, por lo que cualquiera puede hacer una oferta. Sin embargo, muchas veces el banco que está ejecutando el embargo será el ganador. Cuando eso sucede, el título de la propiedad revierte al banco. Como se puede imaginar, esto ha pasado mucho en los últimos seis años, por lo que verdaderamente es una buena cantidad de inventario en esta categoría.

En cuanto a los pros, puede que sea posible obtener un mejor precio en una propiedad REO que obtenerla en el «mercado abierto».

Los bancos no están en el negocio de gestión de la propiedad, por lo que uno podría pensar que estarían ansiosos por mover sus propiedades REO. Bueno … si y no.

Es cierto que el banco pierde dinero cada mes que una propiedad está en REO. Después de todo, el banco probablemente no está recibiendo la renta, y hay costos de transporte (por ejemplo, cuota de mantenimiento, impuestos, seguros). Así, parece que el banco debería estar buscando alguien con quien hacer un trato, ¿no?

Es posible. Pero, de nuevo, el banco no tiene que pagar dinero real para adquirir la propiedad. Los prestamistas son los postores en la subasta pública al igual que el público en general. Sin embargo, el público en general tiene que estar listo para acabar con dinero en efectivo para irse con un título. No así el banco para embargar. El banco cuenta con un crédito para la cantidad de la sentencia definitiva. Dado que la mayoría de estas propiedades están hechas un lío, la cantidad de la sentencia definitiva será casi con toda seguridad mucho mayor que el valor de la propiedad (por no hablar de que los prestamistas paguen esos juicios liberalmente).

El resultado es que el banco, por lo general, puede ganar la apuesta sin tener que vaciar sus bolsillos del todo. Sí, el prestamista pierde el dinero que prestó inicialmente al dueño anterior, pero esas pérdidas ya han sido cubiertas por las empresas del gobierno y por el seguro hipotecario. Por lo tanto, en este punto, en la puja hay más o menos dinero en juego para los prestamistas.

El punto es que los bancos no tienen un incentivo para mover estas propiedades como se podría pensar que lo hacen. Los costos de mantenimiento son probablemente relativamente bajo, y los bancos tienen la posibilidad de ganar mucho más al retener el inventario y mantener los valores de propiedad en aumento.

Así que, para recapitular los pros, las propiedades REO son una fuente de inventario y de hecho usted puede ser capaz de obtener un precio mejor de lo que obtendría con la compra de la MLS.

También hay algunas desventajas. La ejecución hipotecaria por un prestamista en primera posición (es decir, el primer acreedor hipotecario) apagará todos los embargos preventivos menores, que deben ser la mayoría. Y, el prestamista tiene derecho a sanar las cuotas vencidas de la HOA (asociación de propietarios) mediante el pago de una cantidad relativamente pequeña (es decir, 1% del préstamo o un año de pago de cuotas). Sin embargo, usted podría encontrarse frente a acreedores prendarios obstinados que, con razón o sin ella, no tiene ganas de ser extinguido. Las asociaciones de propietarios son bastante notorias por ese hecho, y sin duda puede ser una piedra en el zapato.

Además, las propiedades embargadas que han estado vacantes durante un tiempo puede que hayan tenido un tiempo muy refinado de la misma. El vandalismo y el robo son comunes – a veces perpetrados por los antiguos propietarios – el mantenimiento, probablemente, no ha sido una prioridad, la falta de aire acondicionado puede causar moho, plagas, etc.

Los buenos candidatos para las propiedades REO sería tipos manitas – o empresas con personal – y aquellos que tienen algo de experiencia con la estimación de los costos a la hora de obtener la propiedad en condiciones rentables o en la reventa.

III. Subastas de ejecución hipotecaria

Las subastas en el palacio de justicia – que en realidad ahora se hacen online – han sido una manera fantástica de obtener propiedades a un precio excepcional. Por supuesto, se corrió la voz… de una gran forma. Hoy en día, las subastas son extremadamente competitivas. De hecho, algunas empresas normalmente sobrepujan por las propiedades porque tienen mucho dinero de los inversores para gastar. En la actualidad, la escena de la subasta en su conjunto es más bien un tanque de tiburones, repleto tanto de personas bien financiadas, como de inversores inteligentes y compradores ingenuos con la esperanza de encontrar un lugar para vivir a un precio de descuento.

Si usted acudió a alguna subasta hace un par de años, como algunos de mis clientes hicieron, entonces a usted le gustan subastas. Usted sabrá todos los factores clave, será un experto en la debida diligencia, sabrá cuándo ir a por todo y cuándo dejar ir la propiedad. Si usted no lo hizo mientras que eran buenas, entonces usted está muy por detrás.

En primer lugar, normalmente hay demasiadas propiedades en la subasta en un día determinado para llevar a cabo la debida diligencia que a uno le gustaría. Y, algunas de las propiedades, tal vez muchas de ellas, se eliminarán del expediente en el último minuto debido a las ventas canceladas o por una declaración de quiebra. Por lo tanto, usted no irá conduciendo alrededor previamente para inspeccionar las propiedades por las que querrá pujar, o al menos no lo hará más de una o dos veces. Eso es demasiado ineficiente y, en gran parte, una pérdida de tiempo. Usted tendría que comprar las propiedades sin haberlas visto. Y, sí, puede que algunas veces se produzcan sorpresas desagradables.

Usted tiene que estar muy bien informado sobre los diferentes tipos de subastas de ejecución hipotecaria. No le puedo decir el número de llamadas que he recibido de personas que pensaban que habían comprado una casa por $ 20,000 sólo para descubrir lo que compraron era una ejecución hipotecaria HOA. Las ejecuciones hipotecarias del HOA no eliminan las hipotecas. Por lo tanto es más que probable que, en lugar de la oferta increíble que pensaban que habían comprado, el comprador probablemente tiró $ 20.000 a la basura.

Hay ejecuciones fiscales de derecho de retención, ejecuciones hipotecarias HOA, primeras ejecuciones de hipotecas, segundos embargos hipotecarios, acciones de partición, etc. Hay un montón de piezas móviles, y todo sucede muy rápido. Cada caso requiere un análisis diferente, y simplemente no hay tiempo para apretones de manos o para una reflexión. En el momento en que se sienta cómodo con su oferta, la propiedad es cosa del pasado.

No es tan fácil como lo era antes, pero las subastas todavía pueden ser una buena forma de adquirir una propiedad. Aún así hay que ser realistas. Las subastas no son lugar para los débiles o los inexpertos. Actualmente, sólo tiene sentido hacer equipo con una empresa que está en el negocio de la oferta en las subastas. Existe una economía de escala al realizar la debida diligencia para veinte compradores potenciales, en lugar de sólo una. Y, la persona que asiste a las subastas diariamente conoce todos los entresijos y puede tomar decisiones de forma rápida.

En mi opinión, el juego de la subasta es estrictamente para los inversores. Usted no puede enamorarse de cualquier propiedad. Tiene que ser todo con números. Si se hace correctamente, usted no debe perder dinero. Sin embargo, no todas las propiedades como usted esperaba. Es un juego de números que tiene que ser medido con el tiempo.

IV. Ventas cortas

Las ventas cortas son casi la solución perfecta. Usted no tiene que precipitarse en la compra de la manera que lo haría con las subastas. Usted tendrá un montón de tiempo para llevar a cabo la debida diligencia y para sentirse cómodo con la compra. Y, probablemente será capaz de obtener la propiedad un 10-30% por debajo del valor de mercado. Esa es la equidad al instante. Ideal, ¿verdad?

Hay un inconveniente potencial. Las ventas cortas pueden llegar a ser un camino largo y tedioso. Yo podría – y probablemente debería – escribir un artículo entero sobre las diferentes evoluciones que nuestra oficina ha visto con las ventas cortas. Ha habido períodos en los que las ventas cortas se están aprobando de derecha a izquierda y a excelentes precios, otros períodos en los que parecía casi imposible conseguir una venta corta aprobada, y todo lo demás entremedias.

En este momento particular, parecía que habíamos encontrado un punto intermedio. Las ventas cortas no son precisamente fáciles de hacer, pero por lo general no tenemos que volvernos locos corriendo de un lado a otro, lo cuál ha sido demasiado común en el pasado.

Si usted tiene prisa por comprar una casa, entonces una venta corta no será lo adecuado para usted. Si usted es propenso a enamorarse perdidamente de un lugar, en este punto, usted se encontrará destrozado si la venta no se concreta, de nuevo en este caso una venta corta no sería adecuado para usted.

Pero, si usted puede esperar medio año con el fin de adquirir una propiedad con la que se sienta bien y a un precio por debajo del de mercado, entonces usted debe hablar con alguien que se ocupe de las ventas cortas. A una gran cantidad de corredores de bienes raíces no les gusta las ventas cortas porque implican mucho trabajo, las comisiones son más bajas, y siempre existe la posibilidad de que el acuerdo funcione.

Si usted está buscando información sobre las ventas cortas, lo mejor será que se ponga en contacto con una empresa como la mía que tiene un montón de clientes que buscan salir de debajo de una hipoteca inflada mediante la venta corta de su propiedad.

~ Jeff Harrington, Esq.