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Ejecuciones hipotecarias en Florida y Juicios de deficiencia: ¿Estamos fuera de peligro?

Como una firma de abogados de defensa de ejecución hipotecaria en Florida, recibimos un montón de preguntas acerca de los juicios de deficiencia. En algunos casos, eso no es un problema porque negociamos una renuncia de la deficiencia con el prestamista, por ejemplo, con una venta corta o con un juicio consentido. Sin embargo, aquellos propietarios que consideran ir a juicio, con el fin de luchar por sus casas, quieren saber acerca de la posibilidad de contar con una sentencia dictada contra ellos por la diferencia entre el precio de venta de la propiedad y de la cantidad adeudada por el préstamo. [1]

Derecho a un Juicio de Deficiencia

¿Por qué un prestamista debería tener derecho a un juicio de deficiencia? Después de todo, en la mayoría de los estados con ejecución hipotecaria no judicial, el prestamista no puede demandar por la deficiencia. En California, dónde nuestra empresa tiene una oficina, los prestamistas pueden anular la hipoteca de la propiedad sin tener que presentar una demanda. (Es responsabilidad del dueño de casa presentar una demanda con el fin de prevenir la ejecución hipotecaria.) La compensación es que los prestamistas no pueden tratar de recuperar cualquier diferencia restante del préstamo después de la re-venta de la propiedad – es decir, la «deficiencia».

Además, no es cierto que estos prestamistas reciben grandes pagos por parte del gobierno y de compañías de seguros para cubrir sus pérdidas cuando la burbuja inmobiliaria reventó? Si es así, no creen que el hecho de aún encima darles la casa, es querer tenerlo todo?. Si es así, entonces yo supongo que si se les da un juicio de deficiencia además del dinero de rescate y además se les da la propiedad, sería un poco como querer tenerlo todo y además se llevan un regalo.

Mientras debatimos sobre la imparcialidad de los juicios de deficiencia – y debemos hacerlo – el Estatuto de Florida número 702.06 proporciona a los acreedores hipotecarios el derecho de solicitar un juicio por deficiencia en la ejecución hipotecaria o venta corta de la propiedad en cuestión. Hasta el año pasado, los tribunales de Florida han hecho poco para frenar ese derecho.

Protecciones contra los Juicios de Deficiencia

En algunos distritos, si el demandante compró la nota con un descuento sustancial, el tribunal no puede permitir un juicio por deficiencia. Ver Jonas v. Bar-Jam Corp., 170 So. 2d 479, 480 (Fla. 3d DCA 1965). En el mundo actual, donde la mayoría de los préstamos se venden varias veces, esta protección puede ser muy valiosa. Esto sólo está disponible dónde el tribunal local se adhiere a esta política. [2]

Otra protección potencial existente es aquella en la que la ley pone a la adjudicación de los juicios de deficiencia «en la discreción de la corte.» Eso significa que un juez tiene la facultad de denegar o limitar solicitudes para juicios de deficiencia. Algunos jueces son realmente simpatizantes con la difícil situación de los propietarios de viviendas que pasan por la ejecución hipotecaria y pueden usar su discreción para proveer la protección que puedan.

Además, el juicio de deficiencia no está disponible cuando el valor de mercado de la propiedad es mayor que la cantidad adeudada por el préstamo. Esto no solía aparecer muy a menudo, desde que prácticamente todos los bienes inmuebles del país están «boca abajo». Sin embargo, el mercado ha ido en aumento desde hace ya varios años y muchas propiedades están como antes, o al menos cerca de estarlo. Y, si la casa está sólo un poco «del revés», entonces probablemente no vale la pena el tiempo y dinero que le costaría al banco obtener un juicio por deficiencia. Pensar desde esta perspectiva, nos lleva a las consideraciones comerciales que pesan mucho en la forma en la que los prestamistas realmente manejar estos asuntos.

1 de julio de 2014: Fecha límite

En la actualidad, a pesar de que los prestamistas en Florida tienen el derecho de solicitar un juicio por deficiencia, rara vez lo hacen. La explicación más intuitiva para esta restricción es que los prestamistas creen que (i) puede ser difícil obtener una sentencia de mérito, e (ii) incluso si consiguen una sentencia, no van a poder cobrarlo. (Dudo que los prestamistas tengan problema con la ética del querer tenerlo todo.)

Los prestamistas normalmente tratarán de obtener la mayor información financiera del prestatario como sea posible durante el proceso de ejecución hipotecaria o el proceso de mitigación de pérdidas. Una razón obvia es determinar la cobrabilidad de un juicio por deficiencia. En teoría, si la cantidad deficiente es sustancial y el prestatario tiene activos para pagar el juicio, entonces el banco está incentivado para ir a por el juicio de deficiencia. En la práctica, sin embargo, los bancos no son los bufetes de abogados y no están particularmente interesados en gastar su tiempo y recursos en litigar. Así que, por lo general los prestamistas van a «cancelar» la deficiencia y el uso de la pérdida como una deducción de impuestos.

He visto a prestamistas vender su causa de acción -es decir, su derecho a solicitar un juicio de deficiencia – a una tercera parte. Hay empresas y personas ahí fuera que compran juicios y causas de acción por centavos de dólar y luego tratan de cobrarlo. Eso ha sucedido, y hemos visto estas agencias de cobro presentar algunas acciones de deficiencia con el fin de vencer la nueva fecha límite del 1 de julio de 2014.

La legislatura de Florida decidió dar a los propietarios de viviendas de Florida un sentido de certeza al exigir que las acciones deficiencia sean presentadas en el plazo establecido para todos los casos de ejecución hipotecaria completados (es decir, la emisión del certificado de título) antes del 1 de julio de 2013. Además todos los nuevos casos de ejecución hipotecaria tienen ahora un periodo de limitación de 1 año para la presentación de acciones de deficiencia.

Eso significa que una vez que la ejecución de una hipoteca haya terminado, el demandante tiene un año para solicitar la deficiencia. Después de eso, usted está fuera de peligro.

En cuanto a los viejos casos, se han presentado algunas acciones de deficiencia, pero no tantas como algunas personas esperaban. El fantasma de la bancarrota es probablemente un factor.

Los préstamos de casas están asegurados de deudas que no son descargables a través de la insolvencia. Sin embargo, alguna vez la deficiencia se considera deuda no garantizada. Por lo tanto, aun cuando el prestamista o un tercero tiene éxito en la obtención de juicio de deficiencia contra el prestatario, el prestatario tiene la opción de declarar la bancarrota y borrar la deuda.

A raíz de la crisis económica, muchas personas se han visto obligadas a declararse en bancarrota, incluso sin la consideración de un juicio de deficiencia. Dado que cualquier juicio de deficiencia que valga la pena probablemente será bastante grande, parece probable que muchos propietarios buscan protección mediante la bancarrota para evitar la deuda. Esta consideración es, sin duda, un poderoso elemento de disuasión a los prestamistas y los terceros. Después de todo, ellos no quieren pasar por todo el tiempo que se pierde y el coste de la obtención de un juicio de deficiencia sólo para ver que se desvanecen en el procedimiento de quiebra.

Jeffrey Harrington, Esq.

Door

[1] El análisis aquí, se limita a Florida, un estado que requiere la ejecución hipotecaria judicial, porque en los estados con ejecución hipotecaria no judicial – como California – los juicios de deficiencia son prácticamente un tema que no se plantea .

[2] Tenga en cuenta la decisión del tribunal de Ahmad v. Cobb Corner, Inc., 762 So. 2d 944, 947 (Fla. Cuarta DCA 2000) rechaza de plano esta restricción al juicio de deficiencia.