Law Blog

INVERSIÓN INMOBILIARIA: LLC vs. Land Trust

estate planning image

Para permanecer dentro de la zona de confort de un cliente, los abogados a veces eligen una segunda mejor opción. El propósito de este artículo es proporcionar una mejor comprensión de los fideicomisos de tierras (land trust), para que no se pierda una estrategia óptima.

Anteriormente, analizamos 10 ventajas de un fideicomiso de tierras [Florida land trust]. El propósito de ese artículo era concienciar a la gente sobre las posibilidades que ofrece este vehículo realmente útil.

Encuentro que los clientes que no están familiarizados con los fideicomisos casi invariablemente se decidirán a favor de una LLC. Cuando se trata de eso, los clientes prefieren optar por una solución inferior que entiendan que algo que suene exótico o demasiado bueno para ser verdad.

Eso es comprensible. Entonces, aumentemos la conciencia.

Cuando se ve al lado de una LLC, creo que encontrará que un fideicomiso de tierras no es una criatura tan exótica después de todo.

Parte del problema puede ser vocabulario. La yuxtaposición de términos equivalentes puede proporcionar a los inversores inmobiliarios una mejor comprensión y un mayor nivel de comodidad con los fideicomisos de tierras.

Sociedad de responsabilidad limitada (LLC) frente a Florida Land Trust

LLC – PROPIETARIO / MIEMBRO

La persona que invierte el tiempo y el capital inicial para iniciar una sociedad de responsabilidad limitada se suele denominar «miembro» o «gerente». Los propietarios suelen utilizar títulos adicionales como «presidente» o «director ejecutivo» porque son más comúnmente reconocibles. Existe una diferencia técnica, que veremos un poco más adelante. Por ahora, la cuestión es que las sociedades de responsabilidad limitada tienen «propietarios».

Fideicomiso – CONCEDENTE

En términos simples, podemos decir que el «otorgante» de un fideicomiso es equivalente al propietario de una LLC.

Existe tal cosa como un «fideicomiso no otorgante», pero, para un fideicomiso de tierras simple, el otorgante es quien establece el fideicomiso, al igual que un propietario establece una LLC. Hay una diferencia que vale la pena mencionar. Los fideicomisos se diseñaron originalmente para la planificación patrimonial. Entonces, el fideicomiso tendrá un «beneficiario (s)», como los hijos o la esposa del otorgante, por ejemplo.

Una configuración común es donde el otorgante toma las ganancias / ganancias generadas por el fideicomiso durante la vida del otorgante y, después de que el otorgante muere, los activos del fideicomiso van a los beneficiarios. Esta configuración simple agrega una función de planificación patrimonial al fideicomiso de tierras que no obtiene con una LLC.

LLC – ACUERDO OPERATIVO

El Acuerdo Operativo contiene los estatutos de la empresa. Junto con los Artículos de Organización, el Acuerdo Operativo proporciona los términos clave que rigen la empresa. Por ejemplo, ahí es donde encontrará disposiciones sobre autoridad para la toma de decisiones, elección de funcionarios, disolución de la empresa, etc. Es posible planificar un poco la sucesión con un acuerdo operativo, como nombrar un presidente sucesor. Sin embargo, existe un límite a la medida en que puede planificar la sucesión con un acuerdo operativo, porque simplemente se vuelve extraño. Pronto se encontrará con situaciones familiares que parecen fuera de lugar en un documento comercial. Los jueces no esperan ver un montón de disposiciones de planificación patrimonial en el acuerdo operativo de una empresa, es decir, atención médica, deberes de custodia, derechos de los herederos, etc. Por lo tanto, no está claro si un tribunal haría cumplir esas disposiciones.

Fideicomiso – ACUERDO DE CONFIANZA

El equivalente de un contrato operativo es la «declaración de confianza» o «contrato de confianza». (lo mismo) El contrato de fideicomiso tiene disposiciones similares a las de un contrato operativo sobre la gestión de los asuntos comerciales del fideicomiso. La diferencia es que los fideicomisos se utilizan normalmente para la planificación patrimonial, por lo que puede incluir fácilmente disposiciones sobre herederos, atención médica, arreglos funerarios, tutela y otras cosas que normalmente esperaría ver en un testamento. No hay nada extraño en la planificación patrimonial a través de un fideicomiso, por lo que puede estar seguro de que un juez efectivamente hará cumplir esas disposiciones.

Si está utilizando fideicomisos de tierras estrictamente para inversiones inmobiliarias, probablemente utilizará un fideicomiso comercial sencillo, que probablemente no tendrá mucha planificación patrimonial. Pero, si así lo desea, puede obtener una doble función de un acuerdo de fideicomiso de una manera que no puede lograr con un acuerdo operativo.

LLC – PRESIDENTE / CEO

Las entidades no pueden hablar por sí mismas ni firmar documentos, por lo que deben estar representadas por uno o más seres humanos. Por esta razón, se nombra a un presidente y / u otros funcionarios corporativos para actuar en nombre de la empresa.

A menudo, el presidente es el propietario de la empresa, pero no es necesariamente el caso. El presidente podría ser simplemente un empleado que no tiene participación en la propiedad.

Fideicomiso – TRUSTEE (fideicomisario)

Al igual que el presidente de una empresa, el «fiduciario» actúa como representante del fideicomiso. Muchas veces el otorgante actuará como fideicomisario. En ese caso, el fiduciario es a todos los efectos prácticos el «propietario» del fideicomiso. Sin embargo, aquí hay cierta flexibilidad. Puede haber situaciones en las que el otorgante no quiera ser el fideicomisario, del mismo modo que el propietario de una empresa puede no querer ser presidente.

Si la protección de activos es una preocupación (¿cuándo no lo es?), Entonces el otorgante debe designar a otra persona para que sea el fiduciario. O, si no es conveniente para el otorgante administrar las operaciones, puede simplificar enormemente las cosas que una persona local actúe como fideicomisario. Del mismo modo, si el otorgante desea una transición sin problemas cuando fallezca, entonces usar a otra persona como fideicomisario, o nombrar a un fideicomisario sucesor, es una excelente solución.

Puede nombrar a quien quiera como fideicomisario, aunque existen algunas buenas razones para convertirlo en abogado, contador o empresa fiduciaria, en lugar de un amigo o familiar. Sin embargo, ese es un tema para un artículo diferente.

LLC – EMPLEADOS Y CONTRATISTAS

Evidentemente, estos son los trabajadores que desarrollan las actividades comerciales de la empresa.

Fideicomiso – EMPLEADOS Y CONTRATISTAS

Un fideicomiso también puede emplear trabajadores, aunque eso no sería común para un fideicomiso de tierras. Por lo general, un fideicomiso contratará empresas o contratistas externos para administrar propiedades, proporcionar mantenimiento y reparaciones, invertir fondos fiduciarios, etc.

LLC – SOCIOS

Naturalmente, puede tener más de un propietario (es decir, socios) y dividir los intereses de propiedad como usted decida. Si bien es común que los socios de la LLC tengan diferentes porcentajes de participación en la empresa, o tengan diferentes derechos de voto, no sería común estipular mucho más que eso.

Fideicomiso – BENEFICIARIOS

El interés beneficioso otorgado a los beneficiarios de un fideicomiso es similar al interés de propiedad dividido entre los socios de una LLC. Sin embargo, tiene mucho más control sobre el interés beneficioso. Puede nombrar tantos beneficiarios, y sus sucesores, como desee, y tiene control total sobre _

  • cuanto reciben
  • como lo reciben
  • cuando lo reciben
  • que condiciones deben cumplirse
  • quién quiere que actúe como custodio, si un beneficiario es un menor
  • saltando generaciones

Probablemente sea suficiente por ahora. Puede leer sobre el ahorro de costos y la flexibilidad de los fideicomisos de tierras aquí.

Por ahora, el propósito es comprender algunos de los mecanismos internos de un fideicomiso de tierras y darse cuenta de que no es tan completamente diferente de una LLC. No hay nada particularmente exótico en un fideicomiso de tierras. Simplemente la terminología es diferente.

Y, donde hay diferencias, el fideicomiso de tierras tiene la ventaja.

~ Jeff Harrington, Esq.