El sur de Florida está experimentando un resurgimiento en cuanto al desarrollo de los bienes raíces ya que el mercado se ha recuperado considerablemente de la recesión, creando las condiciones favorables para los desarrolladores de bienes raíces. Un mercado inmobiliario en resurgimiento, sin embargo, significa que los nuevos desarrollos y proyectos potenciales, tales como un complejo multifamiliar residencial de apartamentos, un centro comercial con múltiples tiendas ancla, o una nueva fábrica de alta tecnología ubicada en su tranquila urbanización o cerca de ella. Desafortunadamente para algunos propietarios de casas, para el momento en que se dan cuenta de que un proyecto de este tipo se está construyendo, y de que tienen el derecho de impugnar su desarrollo por ser incompatibles con los planes locales de gestión de crecimiento integrales, suele ser demasiado tarde.

Los gobiernos locales en la Florida tienen la autoridad para regular los tipos de usos y su intensidad en las propiedades dentro de sus límites. Se requiere que cada ciudad y condado de Florida adopte un plan integral que ofrezca «los principios, directrices, normas y estrategias para el ordenado y equilibrado futuro económico, social, físico, ambiental, y el desarrollo fiscal de la zona que refleje los compromisos de la comunidad a implementar el plan». Sección 163.3177 (1) de los Estatutos de Florida.

De acuerdo con sus planes integrales, las ciudades y condados adoptan mapas futuros de uso del suelo que trazan un camino para el desarrollo dentro de sus jurisdicciones. Algunos ejemplos de los usos del suelo identificados en futuros mapas de uso de la tierra incluyen baja densidad residencial, alta densidad residencial, comercial, industrial, conservación, e institucional.

Un desarrollo propuesto sólo puede ser aprobado por el gobierno local si es compatible con el uso de la tierra subyacente de la propiedad designada. Por ejemplo, un uso de la tierra «residencial de baja densidad» puede restringir el desarrollo inmobiliario de cinco (5) unidades de vivienda por acre. Cualquier uso que exceda esos límites (como un complejo de apartamentos multifamiliares) sería incompatible.

Sin embargo, algunos gobiernos locales en un esfuerzo por ampliar su base tributaria o aumentar ingresos, podrán modificar sus planes de uso de la tierra para crear el uso del suelo de las denominaciones que pueden ser incompatibles con su entorno. Un gobierno local puede aprobar un cambio en el uso de un mapa de la tierra que crea una zona residencial de alta densidad adyacente a una zona residencial de baja densidad. El resultado final sería filas de apartamentos multifamiliares que albergan hasta 300 familias rodeadas de viviendas unifamiliares. Los impactos sobre el tráfico y la infraestructura serían devastadores para el barrio unifamiliar establecido. Estos impactos negativos son los que pretenden prevenir los planes integrales.

Nuestros abogados de bienes inmuebles y del uso de terrenos pueden ayudarle a usted y a sus vecinos en la presentación y preparación de desafíos válidos a la acción del gobierno local. La clave para lograr este reto es actuar rápidamente al recibir notificación por parte del gobierno local de un cambio propuesto en el uso del suelo de una propiedad. Este aviso, por lo general, se realiza en forma de un correo certificado de la ciudad o condado, o la aparición de señalización en el sitio propuesto para el desarrollo. Las secciones 163.3184, 163.3187 y 163.3125, de los Estatutos de Florida, proporcionan métodos destinados a los residentes para impugnar la decisión del gobierno local, lo que daría lugar a un uso de la tierra o del desarrollo de bienes raíces incompatible con la ciudad o el plan integral del condado.

Póngase en contacto con nuestra oficina si desea recusar a un desarrollo inconsistente.

~ Michael Rodríguez, Esq.